多城加碼樓市調控 三四線(xiàn)城市嚴控可能性小

 　住建部約談12座城市的消息傳出后，包括貴陽(yáng)、西安、成都等在內的城市樓市調控再次收緊

　　貴陽(yáng)調控！西安調控！成都調控！在住建部約談12座城市的消息放出后，幾天內，已有近一半被約談的城市升級樓市調控。

　　在部分專(zhuān)家看來(lái)，此輪樓市調控重在查漏補缺、打補丁，主要原因是部分熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)仍上漲過(guò)快且存在搶房、炒房現象。近期被約談過(guò)的城市，預計都會(huì )有調控收緊的做法。

　　過(guò)半被約談城市調控升級

　　5月15日，成都市人民政府出臺《進(jìn)一步完善我市房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策的通知》，防范炒作防范投機。成都新政內容主要有四個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：一是對成都各區實(shí)行三重調控；二是將限購對象由自然人調整為家庭；三是戶(hù)籍遷入成都市未滿(mǎn)24個(gè)月的購房人，應有穩定就業(yè)并連續繳納12個(gè)月以上社保；四是父母投靠成年子女入戶(hù)的，不得作為單獨家庭購房等。

　　成都不是近期第一個(gè)升級樓市調控政策的城市，之前有長(cháng)春、哈爾濱、佛山、貴陽(yáng)、西安等城市已經(jīng)相繼出臺升級動(dòng)作。顯然，新一輪樓市調控潮已經(jīng)來(lái)臨。

　　事實(shí)上，此輪調控的背景是住建部對熱點(diǎn)城市的相繼約談。據央視財經(jīng)頻道報道，住建部負責人5月9日就房地產(chǎn)市場(chǎng)調控問(wèn)題約談了成都、太原兩市政府相關(guān)負責人。約談強調，要牢固樹(shù)立“四個(gè)意識”，毫不動(dòng)搖地堅持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，堅持房地產(chǎn)市場(chǎng)調控目標不動(dòng)搖、力度不放松，落實(shí)地方調控主體責任，因城因地制宜，精準施策，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。

　　據了解，五一前住建部還約談了西安、?？?、三亞、長(cháng)春、哈爾濱、昆明、大連、貴陽(yáng)、徐州、佛山等10個(gè)城市政府相關(guān)負責人。

　　此輪房地產(chǎn)調控又呈現出哪些特征呢？綜合來(lái)看，調控內容主要體現在對已購房屋實(shí)行限售，限售周期控制在3年左右。

　　在業(yè)內專(zhuān)家看來(lái)，不同于限購，限售政策效力有限。不過(guò)，成都的政策具有借鑒意義。此前，很多城市的人才落戶(hù)政策是落戶(hù)后可立即買(mǎi)房，這導致落戶(hù)城市出現搶房大潮，而成都對于新入戶(hù)者在買(mǎi)房上進(jìn)行了限定，必須有穩定就業(yè)并連續繳納社保12個(gè)月以上方能新購住房。另外，成都在親屬落戶(hù)上，按照家庭進(jìn)行限購，從而堵住了多次購房，直接扼殺炒房的動(dòng)機。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，這一政策落地對最近全國很多熱點(diǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)有很大的示范作用，這些城市限購的同時(shí)放開(kāi)戶(hù)口，低門(mén)檻吸引落戶(hù)下，很多需求為了買(mǎi)房而落戶(hù)，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫。

　　搶房、炒房造成房?jì)r(jià)上漲

　　業(yè)內人士分析，此輪約談和調控升級，主要原因是部分熱點(diǎn)城市樓市熱度較高，投資需求旺盛，房?jì)r(jià)上漲明顯，且存在搶房、炒房現象。

　　根據國家統計局公布的4月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，一線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格雖然環(huán)比分別為持平和下降0.1%，但是二線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比漲幅比前一個(gè)月擴大0.1%，三線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比漲幅分別比前一個(gè)月擴大0.2%和0.1%。

　　具體到上述被約談的12個(gè)城市，其中11個(gè)城市4月份新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲，?？?、三亞的漲幅均達到1.9%，排在70城中的前兩位，西安、太原、大連、貴陽(yáng)的漲幅分別為1.6%、1.4%、1.1%、1.3%。

　　而有業(yè)內人士指出，約談的另一背景是今年以來(lái)一批城市相繼放寬人才引進(jìn)政策，不同程度地帶來(lái)一些地方的樓市熱度上升。

　　據不完全統計，目前已經(jīng)有超過(guò)20座城市出臺了人才引進(jìn)政策，內容主要集中在戶(hù)籍政策、生活補貼、購房?jì)?yōu)惠三個(gè)方面，而落戶(hù)的門(mén)檻甚至低至中專(zhuān)落戶(hù)、身份證即可落戶(hù)等等。

　　一些業(yè)內人士認為，上述舉措在留住人才的同時(shí)也會(huì )給限購政策“開(kāi)口子”，帶來(lái)樓市熱度上升。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉就表示，“地方的人才政策不應該和房地產(chǎn)限購掛鉤，對于真正的人才，更應該提供直接的居住房源。單純地將人才推向市場(chǎng)，容易帶來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不穩定?！?/p>

　　三四線(xiàn)城市嚴控可能性小

　　當然，根據此次住建部的態(tài)度和指導精神，成都不會(huì )是最后一個(gè)調控升級的城市。易居(博客)研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)表示，近期被約談過(guò)的城市，預計都會(huì )有調控收緊的做法。若不出臺具體政策，也會(huì )加大違法行為的執法監督。在區域上，東北、西北和西南等房地產(chǎn)市場(chǎng)收緊的可能性較大。

　　而在調控方向上，嚴躍進(jìn)預計會(huì )有以下幾個(gè)方向，一是限售政策會(huì )繼續。二是有人才政策導入的城市，近期或有查漏補缺，類(lèi)似借人才落戶(hù)來(lái)回避限購的，尤其是親戚掛靠戶(hù)口等現象。三是土地供應增加。

　　事實(shí)上，熱點(diǎn)二線(xiàn)城市繼續出臺調控政策在意料之中，市場(chǎng)最為好奇的是今年三四線(xiàn)城市甚至更低級別城市的命運。有專(zhuān)家分析，如果說(shuō)2017年調控主要集中在一二線(xiàn)城市，2018年調控則逐漸向三四線(xiàn)轉移。

　 丹東就是案例，一個(gè)月內，丹東新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅由3月份的0.4%到4月份的2.0%，躍至首位。5月14日，丹東出臺限購政策。

　 不過(guò)，在思源地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展部副總經(jīng)理、首席分析師郭毅看來(lái)，不管是一二線(xiàn)、三四線(xiàn)，或者是邊陲小鎮，調控思路是延續“房住不炒”的理念，如果有哪些城市觸及底線(xiàn)，出現了投機投資性炒房，就有可能觸發(fā)調控，調控不在于城市的級別，而是購房需求的構成。

  “但是，三四線(xiàn)即便出臺政策，也不會(huì )太嚴厲，政府還是希望整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)保持平穩健康，不要大起大落?！庇袠I(yè)內人士指出。

  作者：段文平